La hipoteca en Yenes

¿Como funciona esto de la hipoteca en Yenes? Sobre todo lo digo por Jaime que lo citó el otro día y me pica la curiosidad.

Morris escribió:¿Como funciona esto de la hipoteca en Yenes? Sobre todo lo digo por Jaime que lo citó el otro día y me pica la curiosidad.

Creo que fue una practica comun durante el boom dada la estabilidad de esa moneda,el fijar los tipos de interes y demas en esa moneda...

Creo que hay varios tipos de hipotecas en divisas, pero sólo conozco la que firmé y poco.

Se trata de hipotecas normales, el banco te da el dinero sobre un inmueble. En principio tienes la deuda en euros y amortizas el capital mensualmente con el interés que marca el euribor (más 1, 0,50, etc, dependiendo del acuedo con el banco).

La peculiaridad es que puedes cambiar la deuda a otras divisas, habitualmente Francos suizos o Yenes. Si lo haces los intereses pasan a calcularse, en vez de sobre el euribor, sobre el libor de la divisia elegida que suelen ser más bajos.

Por ejemplo, si el euribor en enero de 2011 era de 1,60, pagarías de amortización el capital correspondiente, mas unos intereses calculados sobre el euribor (1,60 más) el porcentaje pactado, pongamos de 0,50, osea el el interés aplicable sería de 2,10.

Por el contrario si la tuvieras en yenes, pagarías una amortización del capital con unos intereses calculados sobre el libor del 0,3 más el porcentaje pactado (0,50), por lo el interés aplicable sería de 0,80.

Son cantidades aproximadas, pero la diferencia ronda esos importes. Hace unos años, con el euribor sobre el 3%, la diferencia era abismal.

Como las amortizaciones que haces son cuotas fijas se consiguen dos efectos. Pagas menos importe al ser el interés más bajo y amortizas más capital mensualmente. De esta manera si quieres cancelar la hipoteta anticipadamente tienes que pagar menos, por tener menos capital pendiente.

A título de ejemplo y con números inventados. Una amortización mensual de 1.000 euros de una hipoteca tradicional correspondería a 700 euros de intereses y 300 de capital, mientras que en yenes sería al revés 700 euros de capital y el resto de intereses. Esta circunstancia se suele dar en los periodos iniciales de las hipotecas tradicionales, que es cuando pagas más de intereses y menos de capital pendiente.

Además tienes la posibilidad de jugar con la cotización de las divisas. Si tienes una hipoteca de 100.000 euros y la cambias a yenes cuando está a 100 (100 yenes=1 euro) se convierte en 10.000.000 yenes. Si por circunstancias del mercado el yen se deprecia y se pone en 150 (150 yenes=1 euro), tienes la posibilidad de cambiarte a euros otra vez, y resulta que te encuentras con una hipoteca de 66.666 euros. Has eliminado 44.444 euros de un plumazo. Con la ventaja, además, de que no tributa como incremento patrimonial, de hecho no tributa (creo que hay un vacío legal o algo así). Puedes elegir entre acortar el plazo de la hipoteca y seguir pagando las mismas amortizaciones mensuales o mantener el plazo y reducir las amortizaciones mensuales.

Estas son las bondades.

Ahora las maldades. No te daban el 100% del valor del inmueble, como mucho te daban entre el 70 y 80% en el mejor de los casos. Deutsche Bank nunca superaba el 60%. Ahora muchos bancos han retirado este producto por las circunstancias del mercado.

Se trata de un producto de riesgo y hay que asumirlos. Como dice Kaiser, durante mucho tiempo las condiciones del mercado eran favorables, el Yen tenía una cotización bastante estable, tendente a la depreciación. El problema viene con la revalorización del yen, si te pilla resulta que te encuentras con que debes más pasta de que la debías al principio de la hipoteca. Mismo ejemplo que antes a la inversa. Pides 100.000 euros y te pasas a yenes cuando están a 100, 10.000.000 de yenes, se revaloriza y se pone a 50, pasas a deber 200.000 euros.

Si además la hipoteca recoge una cláusula en la que dice que el banco pude pedir la devolución del capital o nuevas garantías si se la revalorización de la divisa pasa de X, tienes un problema de cojones. Debes más de lo que habías pedido y puede que incluso más de lo que vale el bien.

El Yen llegó a estar a 170 (en 2007, creo recordar) y hace unos meses estaba en 107. Quien estuviera pillado en 170 debe un 62% más de hipoteca.

He tratado de explicarlo con la mayor claridad, problemente he cometido muchas incorrecciones, así que lo que os cuento tiene poco valor.

Para pasarte de euros a yenes o viceversa tienes que pagar una comisión al banco.

A mi estas historias me daban igual, no tenía ni puta idea del funcionamiento o de las cotizaciones de las divisas, hasta que mi señora esposa decidió cambiar a yenes hace tres años. Empecé a bucear y me di cuenta del error cometido pues lo hizo con un yen muy depreciado, con poco margen para depreciarse más y mucho para revalorizarse. El perjuicio que sufro mensualemente es inapreciable, pago más de capital porque debo más, pero los intereses siguen siendo más bajos por lo que absorbe el diferencial.

Hoy en día creo que son un buen producto, el yen está fuerte (114) y tiene más camino hacia abajo que hacia arriba.

Lo sorprendente es que con la desgracia sufrida por el país y sus consecuencias económicas, se revalorice la moneda. Es lo que ocurrió con el último terremoto y lo que está ocurriendo ahora (llegó a 109), aunque los bancos mundiales están interviniendo para corregir esta tendencia. Dicen que es por que los japoneses están repatriando capital y otras movidas que se me escapan.

Fiuuuuuuuuuuuu menos mal que mi novia tiene un piso de su propiedad y lo mismo no me toca pensar en estas cosas...... Mas tiempo para pensar en mis agujeros de gusano y demas, jajajaj. Muchas gracias por la explicacion Jaime te la has currado un monton.

Agárrala y que no se te escape.

Una novia previsora.

Jaime escribió:Agárrala y que no se te escape.

Una novia previsora.

Más que nada su familia...

Pros- Piso pagado.

Contras- Bloque de tres pisos, en el primero la abuela, en el segundo nosotros, en el tercero los padres...

Pros- Me llevo de puta madre con ellos

Contras- Tengo a los suegros encima.

Pros- Comeremos en su casa...

P.D- Todo se verá. jejeje.